Mietzinsminderung von Gastronomielokalen im Lichte der COVID-19-Pandemie

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Die Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 und der damit einhergehende Verlauf der COVID-19-Pandemie hat weltweit Auswirkungen auf unser gesellschaftliches Leben. Die notwendigen staatlichen Eingriffe zur Eindämmung der Pandemie bewirken eine Verlangsamung der Globalisierung und führen zu wirtschaftlichen Verwerfungen in den nationalen und internationalen Volkswirtschaften. Zu einem der bedeutendsten Wirtschaftssektoren zählt der Tourismus und die Gastronomie, der durch die einschneidenden öffentlich-rechtlichen Maßnahmen der Betriebsschließungen, Betretungsverbote und Auflagen von und innerhalb der Betriebsstätten besonders betroffen ist. Daraus resultierend, ergeben sich eine Vielzahl von juristischen Fragestellungen in Bezug auf das Bestandsrecht und die Geschäftstätigkeit vieler Unternehmen, um krisenbedingte Umsatzrückgänge, die zu Liquiditätsengpässen und Zahlungsschwierigkeiten führen, zu vermeiden. Die österreichische Bundesregierung hat umfangreiche finanzielle Hilfen in Form von direkten und indirekten Fördermaßnahmen bereitgestellt, um die langfristigen negativen wirtschaftlichen Folgen für Unternehmer abzufedern und diese zu entlasten. Die Betretungsverbote für Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe und deren Folgewirkungen im Zuge der COVID-19-Maßnahmengesetze und Verordnungen führen zu kontroversen Auseinandersetzungen von Mieter und Vermieter, darüber ob diese Maßnahmen zur partiellen oder gänzlichen Unbrauchbarkeit des Bestandsobjektes führen und somit eine Mietzinsminderung gegeben ist. Ferner beschäftigt Bestandgeber und Bestandnehmer die Frage ob, eine allfällige Mietzinsminderung einer Geschäftsräumlichkeit aus pandemiebedingten Umsatzrückgängen infolge eines Rückganges der Kundenfrequenz zulässig ist bzw. ob ein Erlass des Mietzinses bei der Möglichkeit das Geschäftslokal zu Lieferservices und zur Abholung von zubereiteten Speisen und Getränken zu nutzen, besteht. Das COVID-19-Virus stellt als anzeigepflichtige Krankheit unstrittig den Tatbestand einer Seuche dar und ist iSd § 1104 ABGB als außerordentlicher Zufall zu werten. Die Rechtsfolge des § 1104 ABGB sieht daher bei der Unbenutzbarkeit der Sache ausdrücklich einen Erlass des Mietzinses vor. Die Brauchbarkeit der Bestandsache orientiert sich nach dem Verkehrszweck oder nach der Verkehrssitte.